Новый закон об ипотеке в Испании: основные изменения

Закон о кредитных договорах на недвижимое имущество, известный как Закон об ипотеке, одобрен 3 ноября 2017 года Кабинетом министров и находится на рассмотрении в конгрессе, чтобы вступить в силу в первой половине 2018 года.
Закон имплементирует директиву Европейского союза ЕС 2014/17 по ипотечным вопросам в испанскую правовую систему, защищает заемщика и повышает прозрачность ипотечных соглашений.

Что дает потребителю новый закон об ипотеке Испании?.

Подготовка перед подписанием договора

Основные изменения, которые коснутся старого закона и появятся в новом, относятся к условиям получения ипотечного кредита, неплатежам в срок, досрочному погашению и переходу в другой банк.

Банковская документация

Банк обязан предоставить клиенту пакет документации за 7 дней до подписания ипотечного кредита.

Этот пакет должен содержать:

- Европейский стандартизованный информационный лист (FEIN – Ficha Europea de Información Normalizada).
- Стандартную карточку предупреждений (FIAE – Ficha de Advertencias Estandarizadas), которая будет собирать информацию о предложениях, включенных в контракт.
При подписании ипотечного кредита с переменной процентной ставкой в договоре указывается помесячно, какой будет оплата кредита каждый месяц.

Создание стандартного договора

Предлагается стандартная модель контракта. Заказчику предоставляется проект договора, где обозначены статьи расходов:
- услуги нотариуса;
- внесение в регистр;
- услуги хестора (бухгалтерии);
- уплата налога на прибыль.

Визиты к нотариусу

За семь дней до подписания клиент выбирает нотариуса и обращается к нему с документацией, чтобы решить все сомнительные моменты, которые могут возникнуть при чтении проекта. В эти дни нотариус консультирует бесплатно. После изучения он обязан сообщить об имеющихся оговорках или вопросах и согласовать все спорные моменты с просителем кредита до подписания договора ипотеки. После согласования всех вопросов клиент подписывает сертификат, подтверждающий, что он получил необходимую информацию, ему все ясно, и он согласен со всеми пунктами договора.

Новые условия ипотеки

Предусматриваются новые условия подписания.
Продажи банковских продуктов, связанных с ипотекой, не допускаются. Банк не может требовать от просителя кредита, как это делалось раньше, обязательного приобретения таких продуктов, как, например, страхования залоговой недвижимости. Вместо этого банк может предлагать комбинированные продукты для улучшения условий ипотечного кредита:
- открытие счетов;
- получение кредитных карточек;
- страхование жизни владельца;
- страхование самой недвижимости;
- страхование от несчастных случаев.
Банк Испании должен утвердить положение о том, что приобретение этих продуктов будет выгодным для потребителя. Финансовые учреждения в зависимости от того, что именно приобрел проситель кредита, могут также менять предлагаемые процентные ставки в сторону уменьшения. Однако текст закона позволяет компаниям требовать застраховать жизнь заемщика или имущества от полной амортизации (морального или физического износа).

Изменение формы ипотеки будет дешевле

Изменить форму ипотеки с фиксированной ставкой на дифференцированную (плавающую) и наоборот теперь будет легче. Уменьшаются расходы на суброгацию (переход ипотеки в другой банк) и новацию (изменение условий ипотеки).

Банки взимают комиссию 0,25% при изменениях, вносимых до третьего года ипотеки; комиссия после 3 лет не взимается. Кроме того, реестр и нотариальные расходы на изменения будут сокращены до 90%, оформление будет стоить 30 евро, а регистрация – 24 евро.

Досрочное погашения кредита

Поскольку при досрочном погашении кредита банки теряют прибыль, предусмотрена комиссия. Согласно новому закону она будет такая:

при ипотеке с дифференцированной ставкой:

- 0,5% - в первые 3 года действия ипотечного договора;

- 0,25% – с 3 до 5 лет;

- отсутствует – после 5 лет действия контракта.

при ипотеке с фиксированной ставкой:

- 4% - в первые 10 лет действия ипотечного договора;

- 3% - в срок, превышающий 10 лет.

Комиссия рассчитывается с суммы, уплачиваемой клиентом досрочно, а не с суммы всего кредита.

Просрочки платежей

Закон устанавливает лимит на проценты за просрочку платежа в размере 3-кратного увеличения процентной ставки. Сейчас она установлена на уровне 3%. То есть при процентной ставке 3% при просрочке плательщик будет погашать недоплаченную сумму по ставке 9%.
До сих пор, имея только три неплатежа, банк мог активировать предложение о досрочном возврате кредита, требовать весь долг и инициировать конфискацию имущества. Новый закон устанавливает зависимость от времени неплатежа.
Если это произойдет в первой половине срока кредита, досрочный возврат кредита активируется, когда долг превышает 2% от заемного капитала (или 9 неоплаченных платежей). Если это происходит во второй половине срока, долг может дойти до 4% (или 12 неоплаченных платежей). Так, для ипотеки сроком на 20 лет, каждая часть будет составлять 10 лет.

Это условие имеет обратную силу: он будет применяться к любой ипотеке, полученной до принятия этого закона.

Контроль финансовых посредников
Новые ипотечные нормы ставят условия для контроля финансовых посредников с созданием реестра посредников, управляемых Банком Испании, и комиссией посредничества при расчете ТАЕ. ТАЕ – годовая ставка, которая определяется по формуле, включающей номинальную процентную ставку, комиссионные и срок действия договора.

Стимулы сотрудников не допускаются

Устраняется стимулирование специалистов в зависимости от количества проданных ипотечных кредитов или продуктов. Теперь работа банковского сотрудника и премиальные не зависит от количества заключенных ипотек. Специалисты должны иметь необходимую профессиональную подготовку для работы, быть способными анализировать платежеспособность клиента.

Равные возможности

Закон об ипотеке будет применяться ко всем потребителям, физическим и юридическим лицам, а также к индивидуальным предпринимателям.

Вступление в силу нового закона об ипотеке

Сейчас закон рассматривается конгрессом и после внесения правок и одобрения вступит в силу. Новые условия ипотечных кредитов будут применяться только к контрактам, подписанным после вступления в силу закона. Однако изменения в пункте о возможном выселении в связи с просрочкой платежа будут применяться и к ранее заключенным договорам. Когда изменения вносятся в ранее заключенный договор, он приравнивается к новому контракту.

Нужно учесть, что условия покупки недвижимости иностранцами ничем не отличаются от условий покупки гражданами Испании. Ипотека в Испании доступна всем желающим при наличии у них постоянного дохода.