Правительство Испании подготовило новый Закон об ипотеке

Правительство Испании представило проект нового Закона об ипотеке, в котором будет предусмотрены положения, не отражённые в существующих правилах, такие как защита потребителей, повышение прозрачности по этим типам договоров и обеспечение правовой безопасности в финансовом секторе.

Новый закон будет не только включать в себя европейские директивы по ипотечным вопросам, но и содержать ряд мер по совершенствованию рынка и облегчения понимания потребителями условий подписываемых контрактов.

 Здесь будут рассмотрены основные изменения в ипотечное законодательство, которые будут влиять как на контракты, подписанные с момента утверждения нового закона, так и на уже подписанные контракты.

1. Визит к нотариусу до подписания ипотечного контракта.

После того, как банк передал всю документацию клиенту, клиент должен будет обратиться к нотариусу, чтобы убедиться, что условия договора соответствуют законодательству и разрешить любые сомнения, которые вызывает у него текст договора. Визит к нотариусу является бесплатным, даже если впоследствии договор не будет подписан. Это позволяет потребителю узнать все подробности контракта до того дня, когда он будет подписан, причём клиент может сам выбрать нотариуса.

2. Штрафы для нотариусов и регистраторов.

Все те нотариусы и регистраторы, которые не выполнили свою работу по информированию и надзору (например, когда нотариус пропускает предконтрактный этап), могут получить штраф.

3. Процент за просрочку будет составлять 9%.

В случае просрочки клиентом ипотечного платежа банки не могут взимать проценты по ставке больше, чем это предусмотрено законом. Эта ставка должна быть в 3 раза больше стоимости денежных средств, которая сейчас составляет 3%.

4. Пересмотрен пункт о досрочном погашении ипотеки в случае неплатежа.

В настоящий момент, если клиент нарушает свое обязательство по регулярной уплате ипотечного взноса (больше 3 месячных платежей), он должен вернуть всю сумму кредита до истечения срока действия контракта. В новом законе срок действия контракта будет разбит на две части, и для каждой будет установлен свой минимальный порог. Для первой части, чтобы активировать пункт о возврате всей суммы кредита, необходимо, чтобы сумма неплатежа составляла 2% от суммы кредита (но неплатеж не может превышать 9 месячных платежей). Для второй части необходимо, чтобы неплатеж составлял 4% от суммы кредита (максимально 12 месячных платежей). Так, для ипотеки сроком на 20 лет, каждая часть будет составлять 10 лет.

5. Уменьшается стоимость перехода ипотеки с плавающей ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой.

В том случае, если банк и клиент договорились о смене ипотеки с плавающей ставкой на ипотеку с фиксированной ставкой, новый закон предусматривает снижение стоимости такой операции для клиента. Есть два варианта провести такое изменение - договориться с банком, выдавшим ипотеку, или обратиться в другой банк. Второй вариант более дорогой, и именно для него вводится существенное изменение в законе: комиссия за перевод ипотеки в другой банк будет составлять 0,25% от стоимости ипотеки и может взиматься только в течение первых 3-х лет действия контракта. Кроме того, расходы на регистрацию и на нотариуса при таком изменении снижаются на 90%.

6. Снижается комиссия за досрочное погашение кредита.

Снижается сумма штрафа, который должен заплатить заемщик, желающий досрочно гасить кредит (частично или полностью). В случае ипотеки с переменной ставкой, плата составляет 0,5% в течение первых 3 лет действия ипотеки, 0,25% - с 3-х до 5-и лет и бесплатно - после 5-и лет действия контракта. Для ипотеки с фиксированной ставкой стоимость досрочного погашения составит 4% в течение первых 10-и лет. После этого срока при досрочном погашении заемщик должен будет заплатить 3%. Для всех типов ипотеки (с плавающей и фиксированной ставкой) комиссия рассчитывается с суммы, уплачиваемой клиентом досрочно, а не с суммы всего кредита.

7. Закон вводит типовую модель ипотечного договора.

Типовая модель ипотечного договора позволит любому человеку, даже не имеющему представления о финансах и ипотечном кредитовании, полностью понять положения контракта.

8. Договор должен отражать, кто за что платит.

Ипотечные договора будут включать в себя полную и ясную информацию, за что должен платить банк и за что - клиент при оформлении ипотеки. Однако закон не устанавливает, кто и какие именно расходы должен нести, а только обязывает отражать эту информацию в договоре.

9. Перечень проблемных условий договора.

Закон будет включать в себя перечень условий (оговорок), признанных в судебном порядке незаконными и которые не могут применяться в ипотечных договорах, таких, как оговорка о минимальной сумме платежа. В том случае, если в договоре появится незаконное положение, нотариус может запросить банк отозвать договор.

10. Закон не будет иметь обратной силы.

Изменения, содержащиеся в новом законе, не будут иметь обратной силы, то есть, будут применяться только к тем контрактам, которые будут подписаны после утверждения закона. Исключением будет являться пункт о досрочном погашении, который будет применяться ко всем кредитам. Иное дело - когда по старому кредиту делается реновация, тогда это считается новым контрактом.

11. Наличие полной информации о включении дополнительных продуктов.

Ипотечные контракты должны включать в себя полную и подробную информацию о продуктах, которые банк предлагает клиенту помимо ипотеки, как, например, использование кредитной карты или заключение договора страхования жилья. В данном случае банки не могут обязать клиента заключить договор на дополнительные продукты, кроме случаев, когда клиент получит выгоду от такого договора (снижение ставки по ипотеке). Такие предложения, кроме того, должны получить одобрение Банка Испании.

12. Охват индивидуальных предпринимателей.

Закон будет распространяться на всех физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей.

13. Что не включили в новый Закон об ипотеке.

В проект нового Закона не включены два важных аспекта ипотечного кредитования. Первый - кто должен оплачивать расходы, связанные с переходом жилья в руки банка в случае неплатежей по ипотеке. Второй - кто должен нести расходы, связанные с оформлением ипотеки (нотариат, регистрация эскритуры в Регистре собственников, уплата гербового сбора). То есть все те моменты, которые в настоящее время рассматриваются в судах. Как уже упоминалось выше, договор будет содержать только то, что каждая сторона оплачивает свою часть расходов, но закон не устанавливает, кто за что должен платить.