Налоговые сборы в России для владельцев недвижимости в Испании

Все собственники зарубежной недвижимости, которые проводят в России более 183 дней в году, считаются налоговыми резидентами РФ. А значит, на них распространяется российское налоговое законодательство.

В этой статье рассмотрены вопросы налогообложения российских резидентов в РФ в случае приобретения объектов недвижимости в Испании со ссылкой на регламентирующие законодательные документы.

 1. Налоги при покупке недвижимости

Российские налоговые последствия, связанные с покупкой, владением и продажей зарубежной недвижимости будут возникать только у налоговых резидентов РФ.

Для определения окончательных налоговых обязательств в РФ налоговым резидентом по общему правилу признается физическое лицо, которое находится на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение отчетного календарного года (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Объектом налогообложения физических лиц - налоговых резидентов РФ признаются как доходы от источников в РФ, так и доходы от источников за пределами РФ, т.е. общемировой доход (п. 1 ст. 209 НК РФ).

По общим правилам, покупка недвижимости за границей не облагается налогом в России. Исключением может стать сделка с привлечением кредита, т.к. в этом случае покупатель может получить налогооблагаемую выгоду от экономии на процентах по займу / кредиту.

Как правило, иностранные банки предлагают более выгодные условия предоставления заемного финансирования по сравнению с российскими банками.

В случае, если физическое лицо берет кредит для приобретения недвижимости за рубежом, и ставка по кредиту в иностранном банке составляет менее 9% годовых (в отношении кредита в иностранной валюте) или менее 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (в отношении кредита в рублях) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода (то есть на последнее число каждого месяца пользования кредитом), то у налогоплательщика возникает налогооблагаемая материальная выгода в виде экономии на процентах за пользование кредитными средствами (п.п. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ ).

В этом случае, ставка НДФЛ на материальную выгоду составляет 35% (п. 1 ст. 212 НК РФ ).

2. Налоги при владении и использовании недвижимости

Чаще всего зарубежная недвижимость приобретается либо для личного пользования (например, место отдыха), либо для сдачи в аренду.

Общий уровень налоговой нагрузки зависит, в первую очередь, от того, как структурировано владение зарубежной недвижимостью. В частности, оформлено право собственности непосредственно на физическое лицо или на юридическое лицо, акционером которого является налоговый резидент России. 

Если недвижимость оформлена на физическое лицо

Доход российского налогового резидента от сдачи в аренду зарубежной недвижимости считается доходом для целей налогообложения в РФ и облагается по ставке НДФЛ 13%.

В то же время, такой доход может подлежать налогообложению и на территории иностранного государства, где расположена недвижимость. Чтобы не платить налог дважды – и в бюджет иностранного государства, и в российский бюджет – необходимо проанализировать (и учесть при выборе юрисдикции, где находится недвижимость) возможность зачета уплаченного за границей налога при уплате НДФЛ в России.

Для этого между Россией и иностранным государством должно быть заключено двустороннее соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН). Также налогоплательщику необходимо будет представить соответствующие документы, подтверждающие уплату налога на доход за рубежом (ст. 232 НК РФ ).

Стоит обратить внимание, что налоговое законодательство не содержит четких положений относительно того, необходимо ли физическому лицу, владеющему иностранной недвижимостью и использующему его в целях извлечения дохода (например, для сдачи в аренду), регистрироваться в РФ в качестве индивидуального предпринимателя (Письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@ и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@, Письма Минфина от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017, Письмо Минфина от 05.05.2014 г. N 03-04-05/21039). Этот вопрос необходимо анализировать с учетом конкретных обстоятельств в каждом отдельном случае.

Иными налоговыми вопросами, которые стоит учесть, являются налоги на имущество и состояние физических лиц и сборы за совершение сделок с имуществом, которые могут существенно варьироваться в зависимости от юрисдикции, где расположена недвижимость.

Если недвижимость оформлена на юридическое лицо

Если имущество оформлено на юридическое лицо, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:

  -   концептуальный выбор между российской компанией-собственником недвижимости и иностранной компанией – с учетом налоговой нагрузки, а также иных (например, юридическая защита и безопасность активов) аспектов;
  -   налог на доход / прибыль на уровне компании от использования недвижимости в коммерческих целях;
  -   корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
  -    налогообложение доходов, распределяемых российской / иностранной компанией в адрес акционера - российского налогового резидента (например, в виде дивидендов); возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
  -   признание иностранной компании-владельца недвижимости контролируемой иностранной компанией (КИК) и применение правил деофшоризационного законодательства в России (Федеральный закон от 24 ноября 2014 года № 376-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций), в том числе представление соответствующей отчетности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.

Таким образом, существует целый ряд налоговых факторов, которые важно проанализировать перед выбором юрисдикции и структуры для владения недвижимостью.

3. Налоги при продаже и наследовании недвижимости

 Налоги в России при продаже недвижимости за границей

Доход физического лица - налогового резидента РФ (не являющегося индивидуальным предпринимателем), владеющего зарубежной недвижимостью более 5 лет (в отдельных случаях – более 3 лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ (ст. 217.1 НК РФ).

Если срок владения недвижимостью составляет менее 5 лет, то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% (п.п. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ). При этом физическое лицо-продавец может уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (п.п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн. руб. - в отношении жилой недвижимости или до 250 тыс. руб. - в отношении иной недвижимости (п.п. 1 п.1 ст. 220 НК РФ).

Налоговые последствия продажи недвижимости при ее оформлении на юридическое лицо зависят от структурирования сделки на момент продажи – например, будут ли продаваться доли /акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.

Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.

Налоги в России при наследовании недвижимости за границей

В соответствии с положениями российского налогового законодательства, доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 18 ст. 217 НК РФ).

При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.