Некоторые рекомендации по отпускной аренде жилья от Организации потребителей и пользователей

Организацией потребителей и пользователей Испании (OCU) опубликовала информацию, касающуюся вопросов краткосрочной аренды недвижимости, которую будет полезно знать  как владельцу сдаваемого в аренду жилья (арендодателю), так и потребителю, который будет в этом случае арендатором. В своей инструкции OCU обобщает различные нормативные акты автономных образований, требования, чтобы иметь возможность сдавать жилье в аренду, запреты и некоторые базовые рекомендации.

 Для владельца недвижимости

 Узнайте о законодательстве региона, регулирующем такую деятельность.

 Самая первая рекомендация владельцу недвижимости - "если вы хотите сдавать в аренду через специализированные платформы, вы должны соблюдать юридические формальности, требуемые в автономном сообществе".

Необходимо представить заявление и другие документы, такие, как cédula de habitabilidad  или licencia de primera ocupación, в провинциальный отдел туризма или в мэрию, и зарегистрировать свою недвижимость в реестре (ей присваивается номер, который нужно указывать в объявлении о сдаче). При этом надо иметь "листы рекламаций", регистрировать гостей или вывешивать информационную табличку (является обязательной только в некоторых регионах).

Некоторые автономии даже регулируют такие материальные аспекты, как "размер кроватей или обязанность иметь кондиционер" (последнее является обязательным в Андалусии). В Каталонии, владелец обязан взимать с гостей специальный налог за ночь и перечислять собранные суммы ежеквартально, в то время как в Мурсии сдавать жилье в аренду нужно через специализированную компанию.

 Убедитесь, что в комунидаде это не запрещено. 

 Сдача жилья туристам невозможна в тех комунидадах, где это запрещено их уставами. Если это не запрещено уставом комунидада, другие соседи не могут запрещать этого делать, если не было фактов вандализма, бескультурного поведения, доказанного ущерба местам общего пользования, и при условии, что жилой объект соответствует действующим законам и стандартам.

 Определитесь, кто является вашей целевой аудиторией.

 Следующая рекомендация основана на решении о том, следует ли сдавать в аренду только знакомым людям, и тогда реклама вам не нужна, или же вы хотите расширить базу потенциальных клиентов, для чего нужно будет составить привлекательное описание. "Подготовьте текст объявления для специализированных веб-сайтов, сделайте понятным свое предложение (какие жилищные условия, какая цена) и работайте с бронированием, заселением и выездом жильцов. Если вы получите положительные отзывы, этого уже будет достаточно для успешного продвижения", советует OCU.

 Декларируйте доходы.

 OCU напоминает владельцам, что они должны декларировать доходы, полученные от сдачи своего имущества в аренду. "Налоговая инспекция получает данные о доходах и если вы их не задекларируете, то от вас потребуют это сделают, плюс наложат дополнительные санкции. Плата за аренду не включает НДС, если не предоставляются дополнительные услуги (питание, ежедневная уборка, стирка, ...)", объясняет OCU.

 Комплексное управление недвижимостью стоит денег.

 Владельцы объектов недвижимости, сдаваемых в краткосрочную аренду, также имеют возможность передать в руки профессионалов заботу об аренде своей собственности. Тем не менее, управлению недвижимостью будет стоить денег. "200 евро за легализацию (плюс дополнительные расходы: на страховку, на планы помещений, на получение сертификатов, и т.д.), и комиссия, примерно 20%, за каждый заказ".

 Особенности отпускной аренды

 "Закон о городской аренде" (LAU) определяет отпускную аренду как передачу во временное пользование всего жилого дома, меблированного и оборудованного для немедленного использования, которая продвигается и рекламируется по каналам туристических предложений и приносит прибыль.

И хотя различные региональные законы повторяют это определение, многие автономии вводят свои особенности. "Например, в Андалусии и на Балеарах «временным» считается срок не больше 2-х месяцев; в Арагоне и Каталонии - один месяц, и в Наварре - три месяца", добавляет OCU. Для налоговых инспекторов, однако, ключевым фактором для определения туристической аренды является факт того, рекламируются они или нет по каналам туристических предложений.

 Некоторые запреты.

 OCU напоминает, что в большинстве случаев нельзя сдавать в аренду квартиру покомнатно. Вместе с тем, Андалусия, Астурия и Страна Басков разрешают сдачу комнат в доме (квартире) при условии, что в нем живёт сам собственник. Законодательство Каталонии и Кантабрии не регулирует этот момент. С другой стороны, на Балеарских островах запрещено сдавать в туристическую аренду квартиры в многоквартирных зданиях.

Организация потребителей и пользователей также напоминает, что некоторые нормативные акты в настоящее время находятся на рассмотрении в Верховном Суде. "Верховный Суд Мадрида отменил ограничение властей Мадрида о минимальном сроке туристической аренды в 5 ночей. Также в настоящее время ожидается решение суда по запрету на Канарских островах сдачи в аренду квартир в зданиях, расположенных в туристических районах, что де-факто исключает из процесса большинство арендодателей. Также аренда не возможна там, где существует запрет города. Так, город Барселона продолжает не выдавать новые разрешения на сдачу жилья туристам: если нет лицензии, сдавать в аренду нельзя", подчеркивает OCU.

 Для арендатора

 OCU также обобщает на своем сайте некоторые общие соображения для потребителей,  которые будут арендовать жилье на время отпуска.

Одно из таких соображений - это то, что фотографии жилья для аренды не являются "истиной в последней инстанции" (они могут показать недвижимость лучше или хуже, чем она есть на самом деле).

Другое - идеальный случай, когда стоимость аренды дифференцированная (в зависимости от срока проживании, комиссии вэб-платформы, наличия уборки и депозита), хотя так бывает не всегда. Также помните, что условия для отмены проживания и штрафов за неявку каждый владелец устанавливает по-своему, но они зависят от политики онлайн-платформы, на которой публикуется объявление, и что многие из квартир выставляют не частные лица, а компании. Хотя обе формулы (и от частника, и от компании) являются законными, каждая из них имеет различные правовые последствия.

 Типовые контракты

 В рамках своей работы по информированию населения OCU также выложила на своей онлайн-платформе различные типы стандартных контрактов для, например, аренды жилья на короткое время или отмены страховки (страхового полиса), включение темы в повестку дня собрания товарищества собственников жилья, аренда гаража между частными лицами или форма запроса в налоговую инспекцию. Веб-сайт также включает в себя специальный раздел для вопросов и ответов на юридические и налоговые темы.

В нижеприведенной таблице указаны особенности отпускной аренды, характерные для различных регионов Испании.

 REQUISITOS AUTONÓMICOS PARA EL ALQUILER DE VIVIENDAS VACACIONALES