Расходы при покупке жилья в Испании

При покупке дома в Испании для проведения отпусков или постоянного проживания многие люди на стадии планировании расходов ошибочно сосредотачивают свое внимание только на цене недвижимости. Однако, существуют дополнительные расходы, связанные с проведением сделки, не говоря уже о расходах, которые сопровождают владение недвижимостью. Для получения полной картины финансовой стороны дела нужно знать о наличии всех этих расходов и их размерах.

Расходы при оформлении сделке зависят от того, какая покупается недвижимость, где и с использованием ипотечного кредита или без. Рассмотрим далее различные типы расходов.

Налоги

При покупке нового жилья у застройщика или банка оплачивается НДС (Impuesto sobre Valor Anadido IVA) и гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является девелопер недвижимости. НДС c 01.01.2013г равен 10% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.). Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем, а если ранее вносился депозит, то на момент его внесения также взимается НДС.

Итого: около 11% от общей стоимости.

При покупке вторичного жилья оплачивается Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones PatrimonialesITP)

Данный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина налога зависит от того от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. К примеру, в Валенсийском сообществе и Каталонии, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.Передаточный налог оплачивается покупателем. Если до заключения сделки вносился какой-либо депозит, то с него не взимается передаточный налог. Тем не менее, при завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы.

Нотариальные сбор

Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около € 30. Заранее трудно сказать, сколько точно составят расходы на нотариуса. Ориентировочно, они находятся в пределах от 0.1% от задекларированной цены недвижимости (для собственности стоимостью € 400'000 и выше) до 0.4% (для собственности стоимостью до € 100'000). Плюс к сборам надо добавить размер НДС. Приблизительно услуги нотариуса за подписание договора купли – продажи составят € 600 – 1000.

При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше € 400'000) и до 0.4% (для сумм до € 100'000). Приблизительно услуги нотариуса по подписанию ипотечного договора составят € 600 – 1000

Расходы по регистрации собственности

Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС.

 Юридические услуги

Многие юристы в прибрежных районах работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости, как рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados) в таких регионах как Малага (Malaga). Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от € 70 до € 400 и более за час работы, в зависимости от юриста), и некоторые работают по фиксированной ставке € 1'500-2'000 (плюс НДС) вне зависимости от стоимости недвижимости. Как видно, за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги как 1% плюс НДС и просто не иметь дела с теми юристами, которые запрашивают оплату свыше 1%.

При найме юриста нужно выяснить, что входит в стоимость его услуг. Некоторые оказывают полное юридическое сопровождение, включая оплату налогов, внесение записи в регистр собственности и кадастр. Другие могут ограничивать свой сервис только проверкой контрактов и присутствием на подписании документов у нотариуса, оказывая все прочие услуги за дополнительную плату. В последнем случае имеет смысл нанять хестора (gestor), услуги которых стоят дешевле, чем квалифицированных юристов.

 Ипотека

Если для покупки недвижимости используется ипотека, то расходы на налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита. Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу. Ставка налога различается по автономным регионам  и может быть 0.5% или 1%. Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге получается 1.5-2% от суммы кредиты. Оформление ипотеки в Испании также сопровождается нотариальными и регистрационными расходами.

При этом, при взятии ипотеки в Испании, кроме перечисленных выше, нужно учитывать расходы на следующее:

  • Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Покупателю надо будет оплатить проведение оценки недвижимости, что может стоить от нескольких сот евро до более чем тысяча, в зависимости от недвижимости. В большинстве случаев стоимость оценки составляет € 300-500.
  • Открытие ипотечного кпедита. Многие кредиторы берут плату за открытие ипотеки. Обычно она находится в пределах 0.5-1%, хотя некоторые кредиторы могут запрашивать и больше.
  • Административные расходы. При взятии ипотеки кредитор будет настаивать, чтобы оплату налогов и вписание в регистр собственности проводил хестор, назначенный банком. Эти расходы, вероятно, составят пару сотен евро.
  • Страхование недвижимости (Segurode hogar). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Составляет € 100 -220 в год (зависит от стоимости жилья).
  • Ипотечный брокер. Обычно имеет смысл использовать брокера для получения лучших условий ипотеки и организации ее открытия. Некоторые брокеры запрашивают фиксированную ставку в несколько сот евро для рассмотрения заявки, другие же делают это бесплатно. Все брокеры берут комиссию за успешное открытие ипотеки, которая обычно составляет 0.5-1% от суммы полученного кредита. Нужно иметь в виду, что некоторые брокеры могут брать и больше.

Другие расходы

Есть также ряд других расходов, которые могут касаться покупки недвижимости в Испании и которые нужно принимать во внимание:

  • Международные банковские переводы. Большинство банков берет комиссию за зачисление денег по международному переводу. Если ее заранее не согласовать со своим банком, она может оказаться неожиданно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. Когда на свой счет в Испанском банке переводится, скажем, € 100'000 для подготовки к подписанию публичных документов у нотариуса, то банк в этом случае может удержать € 500 и более за зачисление их на счет. Многие банки готовы обсуждать размер этой комиссии и установить ее лимит на уровне € 30, к примеру. При открытии счета в банке следует выяснить этот момент.
  • Комиссия за выпуск заверенных чеков. Если продавцу для совершения сделки нужен чек, заверенный банком (cheque bancaria), то надо заранее узнать соответствующую банковскую комиссию. Как и в случае с переводами, она может составлять 0.5% от суммы выписанного чека, если этого не согласовать с банком заранее, еще при открытии счета. Следует договориться об ее ограничении максимум в € 15-30. Иначе сумма этих двух несогласованных комиссий при покупке собственности на € 100'000 может составить € 1'000, что равно 1% от цены. Поэтому когда планируется воспользоваться какой-либо из этих услуг, важно определить размеры комиссий.
  • Доверенность. Стоимость оформления доверенности полностью зависит от того, где ее выписывать. В Испании она должна заверяться нотариусом и может стоить в пределах € 50-200 в зависимости от того, привлекается ли юрист для ее оформления или нет.
  • Комиссия агентства недвижимости.
  • Мебель. Не следует забывать, что купленную недвижимость нужно будет обставить. Если планируется перевезти в Испанию свою мебель, то необходимо будет учесть стоимость ее доставки. Многие компании предлагают свои варианты меблировки, стоимость которых для стандартных 2-спальных апартаментов начинается от € 12'000-15'000.
  • Коммунальные подключения. При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Очень приближенная цена вопроса при самостоятельной их организации составляет:
  • газ: € 70
  • водоснабжение: € 120
  • электричество: € 120

Нужно отметить, что все эти цифры все лишь ориентировочные и приведены для правильного планирования своего бюджета и понимания тех расходов, которые связаны с покупкой недвижимости в Испании.

 

Новости Испании
09 июля 2020

В текущем году Испания потеряет 50 миллионов иностранных туристов, согласно прогнозам консалтинговой фирмы Simon-Kucher &..

08 июля 2020

Европейская комиссия подтвердила в минувший вторник, что экономические последствия пандемии коронавируса оказались более серь..

07 июля 2020

Основатель текстильного гиганта Inditex Амансио Ортега оказался владельцем самого большого портфеля недвижимости среди богате..

Подписка на новости
Новые предложения