Расходы при покупке жилья в Испании

При покупке дома в Испании для проведения отпусков или постоянного проживания многие люди на стадии планировании расходов ошибочно сосредотачивают свое внимание только на цене недвижимости. Однако, существуют дополнительные расходы, связанные с проведением сделки, не говоря уже о расходах, которые сопровождают владение недвижимостью. Для получения полной картины финансовой стороны дела нужно знать о наличии всех этих расходов и их размерах.

Расходы при оформлении сделке зависят от того, какая покупается недвижимость, где и с использованием ипотечного кредита или без. Рассмотрим далее различные типы расходов.

Налоги

При покупке нового жилья у застройщика или банка оплачивается НДС (Impuesto sobre Valor Anadido – IVA) и гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados – AJD)

Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является девелопер недвижимости. НДС c 01.01.2013г равен 10% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.). Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем, а если ранее вносился депозит, то на момент его внесения также взимается НДС.

Итого: около 11% от общей стоимости.

При покупке вторичного жилья оплачивается Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Данный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина налога зависит от того от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. К примеру, в Валенсийском сообществе и Каталонии, налог составляет 10% от стоимости вторичной недвижимости.Передаточный налог оплачивается покупателем. Если до заключения сделки вносился какой-либо депозит, то с него не взимается передаточный налог. Тем не менее, при завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы.

Нотариальные сбор

Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре. Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около € 30. Заранее трудно сказать, сколько точно составят расходы на нотариуса. Ориентировочно, они находятся в пределах от 0.1% от задекларированной цены недвижимости (для собственности стоимостью € 400'000 и выше) до 0.4% (для собственности стоимостью до € 100'000). Плюс к сборам надо добавить размер НДС. Приблизительно услуги нотариуса за подписание договора купли – продажи составят € 600 – 1000.

При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше € 400'000) и до 0.4% (для сумм до € 100'000). Приблизительно услуги нотариуса по подписанию ипотечного договора составят € 600 – 1000

Расходы по регистрации собственности

Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС.

 Юридические услуги

Многие юристы в прибрежных районах работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости, как рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados) в таких регионах как Малага (Malaga). Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от € 70 до € 400 и более за час работы, в зависимости от юриста), и некоторые работают по фиксированной ставке € 1'500-2'000 (плюс НДС) вне зависимости от стоимости недвижимости. Как видно, за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги как 1% плюс НДС и просто не иметь дела с теми юристами, которые запрашивают оплату свыше 1%.

При найме юриста нужно выяснить, что входит в стоимость его услуг. Некоторые оказывают полное юридическое сопровождение, включая оплату налогов, внесение записи в регистр собственности и кадастр. Другие могут ограничивать свой сервис только проверкой контрактов и присутствием на подписании документов у нотариуса, оказывая все прочие услуги за дополнительную плату. В последнем случае имеет смысл нанять хестора (gestor), услуги которых стоят дешевле, чем квалифицированных юристов.

 Ипотека

Если для покупки недвижимости используется ипотека, то расходы на налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита. Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу. Ставка налога различается по автономным регионам  и может быть 0.5% или 1%. Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге получается 1.5-2% от суммы кредиты. Оформление ипотеки в Испании также сопровождается нотариальными и регистрационными расходами.

При этом, при взятии ипотеки в Испании, кроме перечисленных выше, нужно учитывать расходы на следующее:

• Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Покупателю надо будет оплатить проведение оценки недвижимости, что может стоить от нескольких сот евро до более чем тысяча, в зависимости от недвижимости. В большинстве случаев стоимость оценки составляет € 300-500.
• Открытие ипотечного кпедита. Многие кредиторы берут плату за открытие ипотеки. Обычно она находится в пределах 0.5-1%, хотя некоторые кредиторы могут запрашивать и больше.
• Административные расходы. При взятии ипотеки кредитор будет настаивать, чтобы оплату налогов и вписание в регистр собственности проводил хестор, назначенный банком. Эти расходы, вероятно, составят пару сотен евро.
• Страхование недвижимости (Segurode hogar). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Составляет € 100 -220 в год (зависит от стоимости жилья).
• Ипотечный брокер. Обычно имеет смысл использовать брокера для получения лучших условий ипотеки и организации ее открытия. Некоторые брокеры запрашивают фиксированную ставку в несколько сот евро для рассмотрения заявки, другие же делают это бесплатно. Все брокеры берут комиссию за успешное открытие ипотеки, которая обычно составляет 0.5-1% от суммы полученного кредита. Нужно иметь в виду, что некоторые брокеры могут брать и больше.

Другие расходы

Есть также ряд других расходов, которые могут касаться покупки недвижимости в Испании и которые нужно принимать во внимание:

• Международные банковские переводы. Большинство банков берет комиссию за зачисление денег по международному переводу. Если ее заранее не согласовать со своим банком, она может оказаться неожиданно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. Когда на свой счет в Испанском банке переводится, скажем, € 100'000 для подготовки к подписанию публичных документов у нотариуса, то банк в этом случае может удержать € 500 и более за зачисление их на счет. Многие банки готовы обсуждать размер этой комиссии и установить ее лимит на уровне € 30, к примеру. При открытии счета в банке следует выяснить этот момент.
• Комиссия за выпуск заверенных чеков. Если продавцу для совершения сделки нужен чек, заверенный банком (cheque bancaria), то надо заранее узнать соответствующую банковскую комиссию. Как и в случае с переводами, она может составлять 0.5% от суммы выписанного чека, если этого не согласовать с банком заранее, еще при открытии счета. Следует договориться об ее ограничении максимум в € 15-30. Иначе сумма этих двух несогласованных комиссий при покупке собственности на € 100'000 может составить € 1'000, что равно 1% от цены. Поэтому когда планируется воспользоваться какой-либо из этих услуг, важно определить размеры комиссий.
• Доверенность. Стоимость оформления доверенности полностью зависит от того, где ее выписывать. В Испании она должна заверяться нотариусом и может стоить в пределах € 50-200 в зависимости от того, привлекается ли юрист для ее оформления или нет.
• Комиссия агентства недвижимости.
• Мебель. Не следует забывать, что купленную недвижимость нужно будет обставить. Если планируется перевезти в Испанию свою мебель, то необходимо будет учесть стоимость ее доставки. Многие компании предлагают свои варианты меблировки, стоимость которых для стандартных 2-спальных апартаментов начинается от € 12'000-15'000.
• Коммунальные подключения. При покупке новостройки требуется заключение контрактов на коммунальные услуги. Очень приближенная цена вопроса при самостоятельной их организации составляет:
• газ: € 70
• водоснабжение: € 120
• электричество: € 120

Нужно отметить, что все эти цифры все лишь ориентировочные и приведены для правильного планирования своего бюджета и понимания тех расходов, которые связаны с покупкой недвижимости в Испании.